기초연금 재산 기준 2026: 집 있어도 받을 수 있을까?

2026 기초연금 집이 있어도 받을수 있을까

결론부터 말하면, 집이 있어도 기초연금을 받을 수 있다. 서울에 공시가격 5~6억 아파트를 가지고 있어도, 다른 소득이 크지 않다면 수급 가능한 경우가 많다. 시세 10억짜리 아파트여도 마찬가지다.

많은 어르신이 "우리 집이 비싸니까 안 될 거야"라고 지레 포기하는데, 이건 재산이 소득으로 환산되는 구조를 모르기 때문이다. 핵심은 공시가격 - 기본재산 공제 - 부채를 뺀 나머지만 소득으로 잡힌다는 것이다.

이 글에서 알 수 있는 것
✔ 아파트·주택 재산이 소득인정액에 반영되는 구조
✔ 지역별 기본재산 공제액 (대도시 1.35억)
✔ 자동차·금융재산·부채 반영 기준
✔ 공시가격별 수급 가능 여부 시뮬레이션
✔ 공시가격 조회하는 방법

 

기초연금 재산, 어떻게 소득으로 바뀌나?

기초연금은 재산 자체가 아니라 소득인정액으로 판단한다. 재산은 아래 공식으로 월 소득으로 환산된다.

재산의 월 소득환산액 = (재산 - 기본재산 공제 - 부채) × 연 4% ÷ 12개월

이 환산액에 근로소득, 연금소득 등을 더한 게 소득인정액이다. 이 금액이 단독가구 247만원(부부 395만 2천원) 이하면 기초연금을 받는다.

중요한 건 시세가 아니라 공시가격 기준이라는 것이다. 시세 10억 아파트의 공시가격은 보통 7억 내외다. 거기서 기본재산 공제까지 빼면, 실제 소득으로 잡히는 금액은 생각보다 훨씬 적다.

 

지역별 기본재산 공제: 대도시가 가장 유리하다

거주 지역에 따라 재산에서 먼저 빼주는 금액이 다르다. 대도시가 공제액이 가장 크다.

지역 구분	기본재산 공제액	해당 지역
대도시	1억 3,500만원	특별시·광역시 (서울, 부산, 대구, 인천 등)
중소도시	8,500만원	경기도 시 지역, 세종시, 도청소재지 등
농어촌	7,250만원	군 지역, 읍·면 지역

출처: 보건복지부 | 기준: 2026년

서울에 사는 어르신이라면 재산에서 1억 3,500만원을 먼저 빼고 계산한다. 수원(경기도)이면 8,500만원, 농어촌이면 7,250만원이다.

 

 

공시가격별 수급 가능 여부 시뮬레이션

"내 아파트 공시가격이 ○억인데 받을 수 있나?" — 아래 표에서 바로 확인하자. 다른 소득·재산이 없는 단독가구 기준이다.

서울(대도시) 거주 단독가구

아파트 공시가격	공제 후 재산	월 소득환산액	수급 가능?
2억	6,500만원	약 21.7만원	✅ 가능
4억	2억 6,500만원	약 88.3만원	✅ 가능
6억	4억 6,500만원	약 155만원	✅ 가능
7억	5억 6,500만원	약 188만원	✅ 가능
8억	6억 6,500만원	약 222만원	✅ 가능 (여유 적음)
9억	7억 6,500만원	약 255만원	❌ 초과

※ 다른 소득·금융재산 없고, 부채 없는 경우의 순수 재산 환산. 부채가 있으면 공시가격 기준이 더 올라감

핵심 포인트: 서울 기준, 공시가격 8억까지는 다른 소득이 없으면 수급 가능하다. 시세로 환산하면 대략 11~12억 수준의 아파트도 해당될 수 있다. 부채(대출)가 있으면 재산에서 차감되므로 기준이 더 올라간다.

실전 예시: 시세 10억 아파트 + 대출 2억

시세 10억 아파트의 공시가격이 약 7억이고, 대출이 2억 있는 서울 거주 단독가구라면?

계산:
(7억 - 1.35억 공제 - 2억 부채) × 4% ÷ 12개월 = 약 121.7만원

소득인정액 121.7만원 → 기준 247만원 이하 → 수급 가능
시세 10억짜리 아파트인데도 기초연금을 받을 수 있다.

 

재산 종류별 반영 기준

1. 부동산 (아파트·주택·토지)

부동산은 공시가격으로 평가한다. 시세도 아니고 실거래가도 아니다. 공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준이라 생각보다 낮게 잡힌다. 2026년부터 토지 가격 적용률이 폐지되어 토지도 공시가격 그대로 반영한다.

공시가격 조회 방법:
• 부동산공시가격 알리미: www.realtyprice.kr
• 아파트(공동주택): '공동주택 가격' 메뉴 → 주소 검색
• 단독주택: '개별주택 가격' 메뉴 → 주소 검색

2. 자동차

2026년 핵심 변화: 기존 배기량(3,000cc) 기준이 폐지됐다. 이제는 차량가액 4,000만원만 본다.

차량가액	반영 방식	월 소득환산 예시
4,000만원 이하	일반재산 (연 4% 환산)	2,000만원 차 → 월 약 6.7만원
4,000만원 초과	가액 100% 월소득 반영	5,000만원 차 → 월 5,000만원

4,000만원 초과 차량은 사실상 기초연금 탈락 사유다. 공동명의라도 가액이 4,000만원을 넘으면 지분율과 관계없이 전체 가액이 반영되니 주의하자. 차량 가액은 보험개발원 기준가액이 우선 적용된다.

3. 금융재산 (예금·적금·주식·보험)

금융재산은 가구당 2,000만원을 공제한 후 나머지를 소득으로 환산한다. 일반재산보다 환산율이 높아서(연 약 4~5%) 금융재산이 많으면 불리하다.

통장에 1억이 있다면? (1억 - 2,000만원 공제) × 4% ÷ 12 = 월 약 26.7만원. 다른 재산이 많지 않다면 이것만으로 탈락하지는 않는다. 단, 부동산 거래 등으로 일시적으로 통장을 스쳐간 금액은 금융재산에 포함되지 않는다.

4. 부채 (대출)

은행 대출, 공공기관 대출은 재산에서 100% 차감된다. 주택담보대출 2억이 있으면 재산에서 2억을 빼고 계산하니, 대출이 오히려 수급에 유리하게 작용한다. 단, 개인 간 사채는 객관적 증빙이 어려워 인정되지 않는 경우가 많다.

 

자녀 명의 재산은 어떻게 되나?

기초연금 심사에서 자녀 재산은 원칙적으로 반영하지 않는다. 자녀가 10억짜리 집에 살아도, 고액 연봉자여도 부모님의 기초연금에 영향을 주지 않는다.

단, 예외가 하나 있다. 자녀 명의 주택에 부모가 무상으로 거주하는 경우, 그 주택의 시가표준액이 6억원 이상이면 무상 임차 소득이 추가로 산정될 수 있다. 자녀 집에 살고 있다면 이 부분은 주민센터에서 미리 확인하는 게 좋다.

 

자주 묻는 질문

Q. 전세금도 재산에 포함되나?

전세보증금은 재산으로 잡힌다. 다만 임차보증금 중 일정 금액은 주거용도 공제가 적용되므로, 전세금 전액이 그대로 소득으로 환산되지는 않는다.

Q. 공시가격은 언제 바뀌나? 올해 오르면 불리해지나?

공시가격은 매년 4월 30일경 확정 공시된다. 공시가격이 오르면 재산 환산액도 올라가지만, 선정기준액도 매년 함께 인상되므로 어느 정도 상쇄된다. 2026년 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있다.

Q. 골프 회원권이나 고가 미술품도 재산인가?

골프 회원권, 승마 회원권 등 고가 회원권은 재산에 포함된다. 자동차와 마찬가지로 사치성 재산으로 분류될 수 있으니, 신청 전에 명의를 확인하자.

 

함께 보면 좋은 정보

재산 기준을 확인했다면, 소득인정액 전체 계산과 신청 방법도 함께 챙기자.

• 👉 2026 기초연금 수급자격 총정리: 소득인정액 기준부터 신청방법까지
• 👉 2026 기초연금 얼마 받을까? 수령액 계산법 완벽 가이드

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이 글은 2026년 4월 기준이다. 재산의 소득환산 방식은 정책 변경에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 수급 여부는 복지로 모의계산 또는 국민연금공단(☏1355)에서 확인하자.
출처: 보건복지부 보도자료 (2026.1.2)